Costina Petrescu, CEO Titirez.ro: ”Prețurile locuințelor își vor continua tendința ascendentă”

Costina Petrescu, expert în imobiliare şi CEO al unuia dintre cele mai mari portaluri dedicate acestui domeniu – Titirez.ro, revine în paginile revistei noastre cu o nouă radiografie la zi a pieței imobiliare româneşti, ocazie cu care am abordat şi tematici precum mărirea cotelor de TVA şi impactul asupra pieței de profil, tendința prețurilor în zona rezidențială, oportunitatea investițiilor în imobiliare în anul 2024, sau impactul asupra activității de tranzacționare din piața imobiliară a preconizatei majorări a impozitelor pe proprietate pusă la dospit de Guvernul României, dar încă nepusă pe tapet în mod serios în dezbaterea opiniei publice.

Mulți “specialiști” cântau prohodul imobiliarelor anul acesta…Se pare că piața, până în acest moment cel puțin, nu a prezentat ajustările de preț de -20% sau chiar -30% pe care le propovăduiau unii la finele anului trecut, început de an 2024. Cum se prezintă piața imobiliară în 2024? S-a simțit cumva mărirea cotelor de TVA?

Cred că „prohodul” pieței imobiliare, al celei rezidențiale în special, se cântă periodic, de ani de zile – de când am trecut prin experiența recesiunii declanșate în 2008-2009, mai exact, care se pare că și-a lăsat o amprentă puternică asupra mentalului nostru, în plan economic și social. După cum am văzut, însă, din 2014 încoace prețurile locuințelor din România, fie ele case sau apartamente, au continuat să se majoreze în mod susținut, de la an la an. Bineînțeles că, mai devreme sau mai târziu, probabil că economia va mai trece prin perioade de recesiune care se vor repercuta și asupra imobiliarelor – dat fiind că, potrivit analiștilor, economia are, în timp, o evoluție ciclică, cu urcușuri și coborâșuri. Trebuie să fim conștienți, însă, că scăderi de 20%-30% într-un an sunt puțin probabile, acestea fiind semnul unor probleme (socio)economice foarte grave, atât pe plan local, cât și, probabil, la nivel global. Dacă prețurile ar scădea atât de mult, sunt șanse foarte mari ca cererea solvabilă să sufere, în paralel, un și mai mare declin, astfel încât foarte puțini oameni și-ar mai putea permite, la modul real, să facă vreo achiziție. Nu cred că o asemenea situație ar fi de preferat celei actuale, în care, deși mulți consideră că prețurile locuințelor sunt destul de ridicate, totuși se găsesc cumpărători pentru acestea.

Numărul de tranzacții imobiliare are un ușor recul în ultima vreme, dar cu toate acestea prețurile se mențin la un nivel ridicat. De ce?

Fluctuațiile apetitului pentru tranzacționare, în plus sau în minus, sunt firești de la o lună la alta. Piața rezidențială nu este un sistem închis influențelor exterioare, ci este sensibilă la o serie de factori, printre aceștia numărându-se și sezonalitatea. Iar în perioada de iarnă, după cum se știe, apetitul pentru achiziția de locuințe tinde să fie mai scăzut, mai ales după lunile de toamnă, în care acesta se intensifică vizibil. În iarna 2023-2024, în ecuație a intervenit, însă, o influență suplimentară, anume majorarea cotei minime de TVA aplicabile la achiziția unei locuințe noi, de la 5% la 9%. Această măsură a Guvernului a produs o creștere a numărului de tranzacții până la sfârșitul anului trecut, însă acest efect a fost contrabalansat, în parte, printr-o scădere după 1 ianuarie 2024. Acum, piața este în proces de găsire a unui nou punct de echilibru între cerere și ofertă, majoritatea cumpărătorilor reușind să „absoarbă” diferența de preț provocată de majorarea TVA-ului. Fiind vorba de o scădere temporară a cererii – sau, mai degrabă, de adoptarea (sau prelungirea) unei atitudini de expectativă –, aceasta nu a fost suficientă pentru a produce o scădere notabilă a prețurilor.

Se tot discută de investiții în ultima perioadă. Tot mai mulți români sunt încurajați să investească pe bursă, în diverse afaceri, în diverse instrumente financiare etc. Dar ce au așa special imobiliarele de românii preferă să investească în continuu în ele? Imobiliare vs Bursă. Care e cea mai bună decizie?

Răspunsul este, în opinia mea, unul foarte simplu: pentru că reprezintă un tip de activ concret, tangibil, durabil în timp, imobiliarele oferă un grad mult mai mare de siguranță cumpărătorilor. Iar, ținând cont de mentalitatea de proprietari adânc înrădăcinată a românilor, această preferință pentru investiții imobiliare este dublu motivată. Bineînțeles că există, și în România, mici sau mari investitori interesați de obținerea unor câștiguri rapide și de amploare (raportat la capitalul injectat), iar aceștia vor prefera, spre exemplu, investițiile la bursă sau în criptomonede. Investitorii mai conservatori, cu o toleranță mai scăzută la risc, vor favoriza, însă, imobiliarele – cu condiția să aibă și fondurile necesare pentru astfel de achiziții. Investitorii profesioniști, pe de altă parte, vor opta pentru un mix de active investiționale, adoptând o atitudine de tipul „și…, și…”, mai degrabă decât una de tip „sau…, sau…”. Dorința firească de diversificare a portofoliului a fost și motivul pentru care Titirez.ro a încheiat un parteneriat cu platforma de criptomonede TOKERO, în vara anului trecut – aceasta fiind prima asemenea colaborare încheiată de un portal imobiliar autohton.

Au apărut oportunitățile de investiție imobiliară în afara țării, Coasta de sud a Spaniei, Dubai, mai nou Albania. Ce părere ai, să investim în imobiliarele din țară sau în cele din străinătate? Ce avantaje ar fi? Ce riscuri ar putea apărea?

Oportunitățile de achiziție în afara țării există de multă vreme, destinațiile turistice în general atrăgând atenția potențialilor investitori, mai ales când prețurile de achiziție sunt comparabile cu cele din piața de origine. În opinia mea, ambele tipuri de investiții sunt viabile, cu condiția unei analize aprofundate a argumentelor pro și contra, pentru fiecare caz în parte. Piețele emergente, cum ar fi cea din Albania, spre exemplu, oferă avantajul unor prețuri de achiziție mai accesibile, dublate de o marjă mai mare de creștere a valorii în timp – acest gen de proprietăți fiind, astfel, foarte atractive în eventualitatea revânzării. Destinațiile turistice foarte populare, pe de altă parte, care au trecut testul timpului, sunt recomandate în special când vine vorba de exploatarea prin închiriere, chiar dacă prețurile de achiziție pot fi mai mari. Proprietățile din piața locală oferă, în general, avantajul ușurinței și flexibilității în exploatare, inclusiv când vine vorba de folosința în interes personal. Principalul risc, când vine vorba de active cu potențial de utilizare în scop turistic, este dat de eșecul de a atinge un grad de ocupare satisfăcător pe termen lung – aspect ce le va afecta inclusiv valoarea de vânzare în piață.

Am observat că românii au prins gustul investițiilor în „imobiliare de lux”, mai ales în București. Un neajuns al acestora ar fi nivelul mare de taxare, mai ales TVA-ul. Merită acest efort? Va crește valoarea acestora în viitor, în următorii 5-10 ani? Cam ce rată de profit anuală ar putea oferi?

Dacă vorbim de imobiliare (cu adevărat) „de lux”, vorbim, automat, și de un segment de public-țintă mult mai restrâns, constituit din persoane cu venituri clar superioare. Pentru acest gen de persoane, cota mai mare de TVA aplicată la tranzacționare nu va reprezenta un impediment real în achiziția unei proprietăți, tendința lor fiind de a se concentra asupra prețului per ansamblu. Consider că, dacă sunt bine concepute și „calibrate” pentru segmentul de public căruia i se adresează, proprietățile de lux reprezintă o investiție bună pe termen mediu și lung. Poate că revânzarea nu reprezintă o strategie recomandată de obținere a unui câștig notabil în următorii doi-trei ani, însă un proprietar poate spera să obțină, din închiriere, un randament anual de peste 10%.

Statul ne amenință de o vreme cu mărirea considerabilă a taxelor pe avere, mai ales pe proprietățile imobiliare. Poate fi acest lucru un impediment în dezvoltarea domeniului? Ar putea scade numărul tranzacțiilor după adoptarea acestui gen de măsuri?

Cred că majorarea impozitelor pe proprietate poate avea un impact asupra activității de tranzacționare din piața imobiliară, însă acesta va fi mai greu de cuantificat, întrucât se va manifesta mai degrabă pe termen mediu și lung. Mă îndoiesc că acei cumpărători vizați de asemenea măsuri, care au venituri în mod evident superioare, vor renunța pe loc la ideea unei noi achiziții, doar pentru a evita taxele mai mari pe proprietate. Trebuie să avem în vedere că efectul împovărător al impozitelor este unul cumulat, el fiind resimțit în timp și, mai ales, de către cei cu venituri mai mici.

Cum vezi evoluția pieței imobiliare pe termen scurt și mediu, 1-3 ani?

Exceptând intervenția unor factori externi sau interni în măsură să producă o nouă recesiune economică, cred că piața imobiliară în general (și cea rezidențială în particular) va continua să crească, alimentată fiind de nevoia fundamentală de locuire a populației, precum și de preferința românilor de a fi proprietari, mai degrabă decât chiriași. Estimez că, sub presiunea inflației și, implicit, a creșterii costurilor de construcție, prețurile locuințelor își vor continua tendința ascendentă, mai ales în marile centre regionale, însă marja de creștere va fi una temperată, de 5%, maximum 10% pe an.