Proprietățile imobiliare au reprezentat dintotdeauna – și vor continua să reprezinte! – o oportunitate foarte atractivă de investiție

Costina Petrescu, CEO-ul Titirez.ro, unul dintre cele mai cunoscute portaluri imobiliare din România, revine în paginile revistei noastre cu o analiză foarte lucidă și documentată referitor la piața imobiliară din România. Am discutat despre posibilitățile de investiții în real estate, despre dinamica prețurilor la imobile în România raportat la UE, despre tendința pieței imobiliare din țara noastră și multe alte lucruri pe care vă invit să le citiți în materialul următor.

Piața imobiliară din România este în continuare subevaluată în comparație cu piața europeană de profil? Încă avem prețuri bune de achiziție a imobilelor raportat la media prețurilor din UE?

Nu aș folosi chiar termenul „subevaluată”, deoarece nivelul prețurilor este dictat de raportul cerere-ofertă – luând în considerare aici și puterea de cumpărare a populației –, care este diferit de la o țară la alta. Totuși, raportat la alte piețe europene, avem, într-adevăr, locuințe semnificativ mai ieftine. Referindu-mă acum strict la regiunea Europei Centrale și de Est, spre exemplu, este foarte interesant că Bucureștiul are unele dintre cele mai accesibile prețuri de achiziție. Astfel, noi încă ne situăm, ca medie, sub pragul de 2.000 de euro pe metru pătrat la nivelul Capitalei, în vreme ce piețele din regiune depășesc, de regulă, pragul de 3.000 de euro pe metru pătrat. Această diferență se datorează faptului că, deși prețurile proprietăților rezidențiale din România s-au înscris pe un trend ascendent în ultimii ani, ritmul lor de creștere a fost, totuși, destul de temperat comparativ cu alte piețe.

Credeți că închirierea apartamentelor la mare sau la munte în sezonul turistic poate reprezenta o sursă consistentă de venituri pentru cei care au bani să investească în așa ceva? Sau închirierea de apartamente în București pentru a fi introduse în circitul turistic, gen Airbnb?

Consider că fiecare dintre variantele de mai sus poate fi o oportunitate viabilă de business, factori decisivi în procesul de selecție fiind atât profilul particular de cumpărător / investitor, cât și tipul de proprietate luat în calcul. Dacă vorbim de o achiziție pe litoral, unde în ultimii ani au fost demarate o serie de proiecte imobiliare, contează foarte mult integritatea și experiența anterioară a dezvoltatorului, calitatea proiectului în sine, dar și mixul de facilități, acesta din urmă putându-ne ajuta să creștem gradul de ocupare a proprietății, inclusiv în extrasezon. La munte, lucrurile sunt teoretic mai simple, deoarece vorbim de o destinație de vacanță atractivă tot timpul anului, însă aici poate fi mai dificil să găsești proprietăți noi de o calitate cu adevărat superioară, atât ca localizare, cât și din punctul de vedere al construcției și facilităților. În ceea ce privește Bucureștiul, pe de altă parte, un avantaj ar fi că acesta este oricând atractiv pentru turiști, iar gradul de neocupare al unui apartament poate fi semnificativ mai scăzut pe parcursul anului. Contează însă foarte mult unde este localizată proprietatea, respectiv accesul facil către centru, precum și tot ce ține de designul interior – indiferent că vorbim de o clădire finalizată înainte de anii 1990 sau de una mai nouă.

Care este evoluția prețurilor, a cererii și ofertei pe spațiile comerciale situate la parterul blocurilor pe bulevardele și pe străzile principale, cu flux consistent de trecători?

O schimbare importantă adusă de pandemie a fost reprezentată de creșterea fulminantă a comerțului online – un fapt ce continuă să aibă efecte vizibile atât asupra vânzărilor consemnate de magazinele din malluri, cât și de cele care sunt amplasate stradal. Prin urmare, unele magazine, situate inclusiv pe marile bulevarde, s-au închis, astfel că disponibilitatea de asemenea spații a crescut considerabil – ceea ce a generat, în mod firesc, o scădere a nivelului chiriilor solicitate. Spre exemplu, potrivit statisticilor generate de portalul imobiliar Titirez.ro, în primele patru luni din 2023, oferta de spații comerciale stradale scoase la închiriere în zona centrală și ultracentrală a Capitalei a fost cu peste 50% mai mare comparativ cu perioada similară a anului anterior. Totuși, marja de scădere a chiriilor pentru acest gen de proprietăți a fost sensibil mai mică, cifrându-se la o medie de sub 5% pentru anunțurile publicate de particulari, în vreme ce anunțurile publicate de agenții au înregistrat, per ansamblu, o scădere de circa o treime a prețului mediu solicitat pentru un spațiu comercial. De menționat este, însă, faptul că numărul ofertelor publicate de agențiile imobiliare a crescut de 2,65 ori în perioada menționată, deci eșantionul analizat a fost semnificativ mai mare – fiind reprezentat, în proporție majoritară, de proprietăți nou scoase pe piață.

O parte din analiștii economici ne îndeamnă să nu mai investim în imobiliare, pentru că este o prostie, zic ei? Dumnevoastră ce părere aveți? Mai prezintă interes pentru români investițiile imobiliare?

Proprietățile imobiliare au reprezentat dintotdeauna – și vor continua să reprezinte! – o oportunitate foarte atractivă de investiție. Asta pentru că oamenii vor avea mereu nevoie de un spațiu unde să locuiască sau unde să-și desfășoare activitatea, astfel încât, cel puțin într-o economie de piață capitalistă, va exista permanent o cerere pentru achiziția, respectiv închirierea de proprietăți. Iar în momentul în care există un schimb de bunuri și servicii se naște, bineînțeles, și oportunitatea de a face business din asta. Iar experiența ultimilor ani, care se resimte din plin în creșterea galopantă a inflației, cred că ne-a arătat, încă o dată, cât de important este să facem investiții în bunuri cu căutare pe termen lung, în măsură să-și mențină valoarea în timp, în ciuda variațiilor ciclice ale pieței. Desigur că, pe termen scurt, alte soluții de investiții, precum acțiunile la bursă sau criptomonedele, pot părea mai atractive din perspectiva câștigurilor scontate, însă, pe termen mediu și lung, proprietățile imobiliare reprezintă o variantă mult mai stabilă și mai sigură din punct de vedere financiar.

Terenurile au început să fie din ce în ce mai tranzacționate și mai căutate, mai ales din perspectiva ce a reprezentat-o pandemia. Ce credeți, acest trend se păstrează? Românii migrează în afara orașelor, mai ales că se vorbește foarte des de “orașele de 15 minute”?

Tendința locuitorilor marilor orașe de a „migra” către suburbii sau așa-zisele zone metropolitane  există de cel puțin 15 ani, ea nu a fost declanșată, ci doar cumva accelerată, de experiența pandemiei. Va exista întotdeauna acest segment de piață, reprezentat, de regulă, de persoane ajunse la maturitate, care au deja sau intenționează să-și întemeieze o familie și care vor să locuiască la curte – dar fără a fi nevoite ca, pentru asta, să renunțe la jobul din oraș, la facilitățile oferite de acesta sau la cercul de prieteni. Pentru acest gen de cumpărători, cea mai facilă soluție, cel puțin din perspectiva ofertei disponibile, este să se mute undeva la periferia orașului, dar într-o zonă de unde să poată face „naveta” zilnică într-un interval de timp rezonabil – un drum nu cu mult peste o oră, în cazul Bucureștiului, ceva mai puțin în celelalte centre regionale. În ceea ce privește trendul „orașelor de 15 minute”, acesta ar putea constitui o amenințare la tendința ilustrată mai sus, pe termen mediu și lung, dat fiind că ar afecta sensibil libertatea de mișcare a populației. Rămâne, însă, de văzut, în ce măsură va deveni o realitate, simplele discuții nu sunt deocamdată de ajuns pentru a schimba comportamentul unei întregi categorii de consumatori.

Care este tendința pieței imobiliare din București și orașele mari pe următorii 2-3 ani? Se caută spații mici și ușor de întreținut din perspectiva costurilor? Sau lucrurile se schimbă?

Depinde de ce segment de piață discutăm. Dacă ne referim la sectorul rezidențial, oamenii își vor dori în continuare, pe cât posibil, locuințe suficient de spațioase pentru a satisface cerințele propriei familii. Desigur că prețul de achiziție (sau de închiriere) va pune întotdeauna o presiune în această privință, însă cred că românii, pentru care locuința reprezintă o prioritate, vor căuta întotdeauna maximul pe care și-l pot permite, cel puțin când vine vorba de o reședință permanentă. În ceea ce privește costurile de întreținere, cred că atenția acordată de cumpărători soluțiilor de îmbunătățire a eficienței energetice va crește în viitorii ani, fapt ce va duce și la o adaptare a ofertei din acest punct de vedere.

Dacă ne referim la segmentul spațiilor comerciale, pe de altă parte, credem că, pe fondul avansului rapid înregistrat de comerțul online, tendința de reducere a suprafețelor închiriate, în malluri sau stradal, se va acutiza în următorii ani, spațiile de vânzare devenind mai compacte și mai eficiente din punctul de vedere al costurilor de exploatare. Excepție de la această tendință vor face magazinele alimentare, inclusiv cele „de cartier”, în măsura în care acestea din urmă vor supraviețui extinderii masive a marilor lanțuri de supermarketuri.

O întrebare de final. Chirie sau Proprietate? Știm că piața creditelor imobiliare sau ipotecare nu este cea mai bună din punctul de vedere a dobânzilor practicate de bănci, dar credeți că acum sunt oportunități pentru achiziții sau mai bine așteptăm vremuri mai prielnice?

După cum știm deja, românii sunt un popor ale cărui preferințe înclină, în mod covârșitor, spre a deține o locuință în proprietate. Sigur că există și o diferență între generații, iar tinerii de azi au o mentalitate mai flexibilă, însă, pe măsură ce se maturizează, și aceștia încep să resimtă, mai acut, nevoia de stabilitate, pe care achiziția unei locuințe o satisface foarte bine (deși nu total, e adevărat). În ceea ce privește momentul potrivit pentru a cumpăra un apartament sau o casă, părerea mea este că acesta este dictat cel mai mult de circumstanțele vieții personale – ce vârstă are persoana care are nevoie de o locuință, ce nivel al veniturilor, ce planuri de viitor, etc. Spun asta pentru că economia și piața imobiliară în sine au o evoluție ciclică, iar pe viitor este de așteptat ca  nivelul actual al costurilor de creditare să se diminueze. Achiziția unei locuințe nu poate fi, însă, amânată la nesfârșit.