Dragoș Costache
L-am invitat pe Dragoș Costache, expert în domeniul imobiliarelor, cu experiență de peste 14 ani de zile în această zonă, să ne ofere o radiografie a pieței imobiliare din România cu realitățile și perspectivele din acest an, 2025.
Înainte de toate, te rog să ne spui câteva cuvinte despre backgroundul tău în imobiliare.
Oficial, în domeniul imobiliar mi-am început activitatea în anul 2011, în calitate de angajat al unei companii imobiliare care, în acel moment, avea un istoric și o infrastructură bine dezvoltată. Pentru început am activat în rolul de broker imobiliar pe piața din București și Ilfov, urmând ca în scurt timp să preiau, în calitate de director, conducerea întregului departament de real-estate al companiei.
În paralel cu activitatea de management al respectivei companii imobiliare, în perioada 2012 – 2018 am fost implicat direct în dezvoltarea câtorva proiecte imobiliare, în primă fază ca project manager iar mai apoi ca investitor. Prin această oportunitate am reușit să acumulez o experiență vastă în domeniul dezvoltărilor imobiliare datorită unui întreg proces complex, proces care începea de la momentul achiziției terenului și era, mai apoi, urmat de alte etape, printre care se numără: autorizarea proiectului, negocierea tuturor contractelor cu furnizorii, faza de construcție propriu-zisă, marketingul proiectului, vânzarea către beneficiarii finali și anumite servicii post vânzare.
După această etapă a dezvoltării mele profesionale am simțit nevoia unei schimbări. Nu o schimbare a activității ci, mai curând, a modului de a face lucrurile și a da oferi continuitate celor construite în cei peste 14 ani de activitate. Ca urmare, am decis să încep un nou proiect prin înființarea brand-ului “DMC Imobiliare”, un proiect care să ofere servicii imobiliare integrate atât în zona București și Ilfov, cât și la nivel național, în funcție de specificitățile proprietățiilor. Pentru a putea susține acest proiect și pentru a oferii servicii extinse, de cea mai înaltă calitate, am încheiat diverse parteneriate cu bănci, notariate, evaluatori, cadastriști, etc.
Cum apreciezi că este în acest moment piața imobiliară?
În prezent, activitatea de pe piața imobiliară se desfășoară așa cum ne-am obișnuit de ani de zile. Concret, cei care au fost conectați și interesați de domeniu, au observat cum apar schimbările de la an la an, în funcție de factorii interni și externi, schimbări coroborate cu cererea și oferta disponibilă în piață. Nu văd o piață mai așezată sau mai dezechilibrată în acest moment față de ultimii 3-4 ani, văd o altă dinamică, noi moduri de abordare în relația dintre cei implicați în acest domeniu, exceptând nemulțumirile celor care se limitează la o arie foarte restrânsă a pieței. Pe scurt, piața imobiliară își urmează cursul și este susținută de cei care au nevoi locative și cei care nu își blochează investițiile în așteptarea unor vremuri mult mai predictibile.
Dacă privim statisticile la nivel național, marile orașe au avut parte de o dezvoltare accelerată a construcțiilor noi, rezidențiale și nu numai, ceea ce face din piața imobiliară locală un punct de interes pentru investiții chiar și pentru românii plecați din țară. O piață imobiliară relativ stabilă și predictibilă aduce atât siguranță investitorilor cât și beneficii economiei în ansamblul său.
Periodic diverși „experți” anunță pe toată lumea că suntem într-o „bulă imobiliară” și că prețul caselor, apartamentelor și al terenurilor va scădea drastic. Tu, în calitate de profesionist care activează la „firul ierbii” și proprietar al unei companii de brokeraj imobiliar, ce părere ai?
Activând în acest domeniu și fiind permanent conectat la informațiile care sunt distribuite pe diverse canale de către specialiști și nu numai, sunt preocupat să filtrez și să utilizez informațiile relevante. Expresia „bulă imobiliară” a fost susținută și perpetuată atât în mass-media, cît și în mediul online sau în discuțiile „amicale” ale celor interestați de achiziții imobiliare încă din perioada 2010 – 2011, când piața imobiliară dădea semne de revitalizare dupa marele crash din 2008. Având la îndemână informații concrete pentru o perioadă atât de lungă, putem observa faptul că, până în acest moment, piața imobiliară nu a scăzut ci, dimpotrivă, a continuat să crească de la an la an și a devenit din ce în ce mai atractivă pentru investitori.
Prin acest demers continuu de diseminare a unor afirmații precum „scăderea drastică a prețurilor”, „ne aflăm într-o bulă imobiliară”, demers întreprins fără a detalia exact de ce și cum se va ajunge acolo și fără a oferi o perioadă de timp până la acel moment, tind să cred că se dorește o influențare a celor care dețin capital în scopul distribuirii unei cantități crescute de resurse către alte directii (bursă, monede virtuale, obligațiuni, etc.).
Este posibil chiar, la un moment dat, să asistăm și la un blocaj sau la o depreciere a prețurilor în sectorul imobiliar. Însă, în acest moment, nu poate garanta nimeni când și dacă se va ajunge în situația respectivă. Au fost persoane care s-au lăsat influențate de aceste informații și au pierdut posibilitatea de achziție, iar acum sunt nevoiți să cumpere la prețuri mult mai ridicate.
Cum arată în acest moment profilul cumpărătorului de imobiliare? Ce medie de vârstă are, ce venituri posedă, cumpără cu credit sau fără, etc.?
Profilul cumpărătorului de imobiliare din acest moment diferă în funcție de opțiunile sale financiare. După cum spuneam, piața imobiliară din acest moment are o altă dinamică și profilul cumpărătorilor este într-o continuă schimbare, fără a mai putea încadra într-un șablon un număr cosiderabil de persoane asemănatoare din punct de vedere al veniturilor, al activității, al vârstei și, mai apoi, să poată fi creionat un profil specific al cumpărătorului. În linii mari, tinerii cu vârste între 22 – 30 de ani, posesori ai unor venituri medii, optează în continuare pentru imobile de la periferia Bucureștiului și Ilfov, iar persoanele cu vârsta cuprinsă între 31 – 40 de ani, cu venituri peste medie, caută imobile cât mai bine amplasate și care au un acces facil către zonele de interes ale capitalei. După vârsta de 40 de ani putem deja să vorbim despre cumpărători cu posibilități financiare mai ridicate, unde solicitările sunt pentru achiziția unui imobil în scop de investiție, relocare către un spațiu locativ mai mare sau mai bine amplasat.
Față de acum cinci sau șase ani, în toate categoriile mai sus menționate regăsim un număr mult mai mare de persoane care fac achiziția cu plata cash sau fac plăți pentru avans din surse proprii, ori care optează pentru un credit bancar în completare.
Devine România ușor, ușor o piață imobiliară de chiriași? Am văzut că acum se construiesc blocuri de locuințe având ca destinație clară închirierea. Care este media prețului la închiriere în București? Care este situația închirierilor pentru birouri?
Dacă până acum opțiunea celor care alegeau chiria era influențată direct de politica de acordare a creditelor de către bănci, acum asistăm la o altă situație unde investitorii construiesc imobile pentru închiriat sau opresc vânzarea pentru a le aloca ulterior spre închiriere. Acest lucru limitează opțiunile celor care doresc să achiziționeze imobile în anumite zone. Chiar și proprietarii imobilelor vechi văd ca pe o soluție pe termen mediu sau scurt închirierea, mai ales acolo unde prețul oferit de către cei interesați să facă o achiziție nu este convenabil.
În București, media chiriilor pentru garsoniere în imobile vechi este între 250 și 350 euro, iar pentru garsonierele situate în imobile noi chiriile fluctuează între 400 și 430 euro (în ambele situații chiria depinde de locație și de nivelul finisajelor). Pentru apartamentele cu 2 camere situate în imobile vechi, media prețului de închiriere se situează între 400 și 500 euro, iar pentru apartamentele situate în mobile noi media chiriilor este de 550 – 700 euro. Pentru apartamentele cu 2 camere costul este influențat și de absența sau existența unei parcări. Pentru apartamentele cu 3 și 4 camere în imobile vechi, chiria se situează în jurul sumei de 600 – 800 euro, iar pentru apartamentele de 3 și 4 camere aflate în imobile noi chiria se poate situa în jurul a 800 – 1000 euro, desigur și în funcție de beneficiile oferite.
Dacă ofertele disponibile pe piața închirierilor rezidențiale sunt limitate, la polul opus avem o varietate și o disponibilitate mult mai mare în ceea ce privește spațiile de birouri din București. Cum noile schimbări fiscale intervenite în acest an, schimbări care au afectat anumite domenii de activitate, au dus la o restrângere sau la o relocare a activității unor companii (acestea lăsând în urmă și mai multe clădiri de birouri disponibile pentru închiriere), în București prețurile chiriilor pentru spațiile din clădirile de birouri variază între 7 euro/mp – 25 euro/mp, preț la care se mai pot adăuga și taxe de mentenanță.
Cred că România va deveni o țară de chiriași doar atunci când măsurile și taxele impuse de către stat vor ajunge la limite greu de susținut, astfel încât majoritatea să își dorească o locuință în chirie. Momentan, tot mai multe persoane își doresc să aibă propria locuință sau, de ce nu, să își extindă portofoliul imobiliar dacă veniturile le permit acest lucru.
Sunt prețurile la imobiliare în România sub sau peste media UE? Ce recomanzi cumpărătorilor, să mai aștepte, în eventualitatea unui crah al pieței, sau să cumpere acum, până nu se scumpesc?
Încă ne situăm mult sub media prețului locuințelor ca preț per mp față de UE, chiar dacă în piața internă se vehiculează că avem prețuri ridicate, decalajul fiind de ordinul miilor de euro/mp. Dar trebuie să ținem cont și de aspectul veniturilor, unde anumite studii ne clasează ca fiind o țară mult mai accesibilă achiziționării unui imobil din perspectiva populației.
Legat de un viitor blocaj sau o depreciere a prețurilor imobilelor vechi/noi sau a terenurilor construibile, nu se preconizează o astfel de direcție atât timp cât cererea este în creștere și oferta tot mai limitată pe anumite segmente ale pieței. Anul 2025 a început într-o direcție favorabilă, iar această situație a fost influențată oarecum și de scăderea dobânzilor bancare și de un nivel de încredere al cliențiilor în evoluția pieței de până acum.
Pentru cei care doresc să facă achiziții imobiliare îi sfătuiesc mai degrabă și își calculeze bine opțiunile financiare, să își obțină informații din surse cât mai sigure, să apeleze atât la profesioniști din domeniul financiar, cât și la o agenție imobiliară pentru o evaluare cât mai corectă a realității din piața tranzacțiilor finalizate, nu din prețurile afișate pe siteurile de promovări imobiliare. Iar mai apoi să acționeze în consecință, fără să se tot aștepte la „minuni imobiliare” și scăderi spectaculoase a prețurilor actuale.
În mass-media se emite ipoteza că dezvoltatorii imobiliari nu mai construiesc, că nu mai sunt creditați de bănci, că sunt afectați de ultimele modificări legislative după „afacerea Nordis”. Ce părere ai?
Schimbările în rândul dezvoltatorilor din acest moment sunt mai degrabă efecte ale unor decizii luate cu 4-5 ani în urmă decât efectul modificărilor legislative actuale sau limitarea creditării pentru investitori de către bănci. Ceea ce s-a decis acum la nivel de reglementări consider că va produce efecte în următorii ani, în funcție de modul în care se adaptează dezvoltatorii și clienții la noile reguli impuse.
Unele dintre schimbările despre care aminteam mai sus, pentru București cel puțin, sunt legate de anularea PUZ-urilor de sector, obținerea autorizațiilor de construcție într-o perioadă foarte lungă, prețurile materialelor de construcție aflate într-o continuă creștere și, nu în ultimul rănd, prețurile terenurilor în creștere. Factorii care au influențat o mare parte dintre dezvoltatori să își limiteze investițiile sau chiar să le oprească, pot continua.
Ar mai putea fi observată și o accelerare a ritmului de dezvoltare pentru marii investitori, cei care dețin sau fac achiziții de terenuri cu suprafețe de ordinul hectarelor, construiesc ansambluri rezidențiale ce însumează mii de apartamente. În fiecare sector din București și în anumite zone din Ilfov găsim astfel de dezvoltări imobiliare.
Legat de seriozitatea unor dezvoltatori nu cred că este nevoie să generalizăm, întotdeauna au fost în mai toate domeniile situații neplăcute și persoane care au lăsat în urma lor lucruri nu tocmai de apreciat și care au făcut rău unei întregi industrii.
Ce crezi că ne va rezerva anul 2025 în imobiliare? Creșteri de preț, scăderi de preț, creșterea sau scăderea numărului de tranzacții?
După cum a început anul 2025, în linii mari consider că vom putea avea parte de o piața oarecum așezată, cu anumite fluctuații fără o influență majoră atât pentru vânzători cât și pentru cumpărători. Dacă totuși prețurile se mențin pe un trend ascendent sau vor avea o creștere accelerată, va fi posibil și să avem într-o anumită perioadă a anului un număr mai redus de tranzacții. În continuare există o deschidere a investitorilor și a celor care își doresc o proprietate imobiliară suficient de mare încât să mențină, cel puțin pe termen scurt și mediu, piața imobiliară la un anumit nivel.
